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郭水平律师 郭水平,男,重庆南川人,现为重庆祥永律师事务所执业律师,执业承诺:诚信、精业、高效、务实。郭水平律师具有过硬的法学理论功底和优良的沟通协调能力,是一名深受当事人信赖的青年律师。其始终秉承“受人之托  ... 详细>>

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律师姓名:郭水平律师

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成功案例

亲属间缺少证据的房产纠纷胜诉案

一、案情简介

2010年,李1的大哥李2带他的亲家余1到李1家耍时,余1告知李1自己是南川金佛山林场的退休职工,有一个购买南川林业局优惠集资房的名额,自己现已定居万盛,不可能到南川居住,便询问李1是否要买这个房子,条件是按南川林业局的建设进度要求付款,并承诺把自己在南川林业局的相关福利待遇全部让给李1,待房款缴清后将房子过户到李1名下。考虑到自己在南川无固定住房,余1又系自己大哥的亲家且关系较好,房款也不是一次性付清等原因,李1就同意购买余1的这套房屋。

2010年至2013年6月15日期间,李1为购买余1的这套房屋先后向余1支付了共计二十三万元的购房款,考虑到双方系姻亲且关系不错等原因,李1从未要求余1为其出具收款凭据。2013年6月15日,李1向余1支付完最后一笔款项后,余1电话告知李1还差两万才能接房,由于李1无力支付,且其了解到这套房屋的房款已经结清,故李1一直未向余1支付这笔钱。鉴于此,余1建议李1把房子卖了,把借的钱还了,李1考虑到房子不好卖等原因,就同意余1可以介绍人来买。

2018年8月20日,余1电话告知李1已经在前两天把房子卖给了自己的同事,总共卖了三十万。经双方多次沟通,余1同意给李1二十五万。2018年8月30日,余1向李1转账支付了七万元。剩下的18万元,余1以各种理由不予支付。为维护自己的合法权益,李1及其丈夫共同前来重庆祥永律师事务所咨询笔者。

二、承办经过

接受委托后,在与李1及其丈夫的进一步交流中,笔者了解到李1除能提供三张共计8万元的银行卡存款业务回单、一张余1向其转账支付7万元的借记卡交易明细和简短的通话录音外,既不能提供其与余1就案涉房屋形成的买卖协议,也不能提供其已向余1足额支付了23万元购房款的证据,更不能提供余1在卖房后答应给其25万元的相应证据,也即我方在证据上处于绝对弱势地位。另外,笔者还了解到余1不支付剩下18万的真正理由如下:余1的女儿余2与李2的儿子李3曾是夫妻,婚后,此二人与李2共同贷款买了一辆车子登记在余2名下。离婚时,李3获得了车子的所有权,并负责偿还车子的剩余贷款。由于李3未及时偿还贷款致余2被执行且列入黑名单,为解除黑名单对余2的种种限制经与执行方协商余2最终支付了18万的执行款。考虑到该执行款本应由李3支付,李2既是李3的父亲又是李1的亲大哥,余1就以“李2曾告诉自己他已经和李1谈好了向李1借18万处理余2被法院纳入黑名单的事情”为由扣了李1的18万,也即,余1不欠李1钱了,李1应该找李2要18万。但李1对余1扣自己18万的这个理由毫不知情。在与李1及其丈夫反复核实案件事实、频繁交换证据意见及代理意见后,笔者正式代李1(原告)以房屋买卖合同纠纷对余1(被告)提起诉讼。庭审中,法庭将本案的争议焦点归纳如下:一、原、被告之间是否存在房屋买卖关系?二、被告应退还原告多少房款?对此,余1当庭否认就案涉房屋与李1存在买卖关系,坚称与自己就案涉房屋形成买卖关系的是李2,李1是受李2的委托才向自己支付的8万元,其余的购房款全是李2支付的,自己也是受李2的委托才向李1转账支付的7万元。

三、裁判结果

本案历经两次庭审后判决:被告余1在本判决生效后立即支付原告李1 180000元。一审判决做出后,双方均未上诉,现已生效。

四、案例评析

这是一起发生在亲人之间的房屋买卖纠纷,该类纠纷有一个共同的特点,即彼此之间往往基于亲戚关系形成的信任而忽略相关事宜证据的形成和收集,普遍缺乏书面证据;又知情人往往就是彼此的亲戚或邻居,致证人证言等言词证据也异常难得;这种情况下,一旦双方关系恶化或任一方心生异心,则弱势方极易陷入举证不能的境地,进而承担不利法律后果。就本案而言,看似原告持有部分利己证据,但略加分析会发现:原告持有的三张银行卡存款业务回单因没载明存款人信息又无其他证据佐证系原告存给被告的,致该证据与本案的关联性受到质疑;原告持有的被告向其转账支付7万元的借记卡交易明细因未备注转账用途又无其他证据佐证转账用途,故其与本案的关联性也受质疑;原告持有的简短的通话录音,因录音时未经被告同意,且内容不足以证实自己已向被告足额支付了二十三万元的购房款及被告同意向自己退还二十五万元的事实,其合法性和证明力均受质疑。如此一来,原告方几乎无证据可用。可问题在哪里呢?这些问题又该如何解决呢?这是作为原告代理律师的笔者在起诉前必须回答和解决的问题,因为这事关原告的合法权益能否得到法律的保护,社会的公平正义能否得到合理伸张。终于,皇天不负苦心人,在笔者的专业帮助及原告的积极配合下,相关证据一一呈现、彼此关联,形成完整的证据锁链,共同指向诉请事实,为本案的胜诉奠定了坚实的基础。

本案的原告虽获得了法院的胜诉判决,但类似情形维权失败的案例比比皆是,故我们应从中汲取教训。建议大家在处理类似事务时尽可能多的留下书面协议、微信或QQ聊天记录、短信息、邮件及备注用途的转账记录等证据,以备不时之需,这既是法治社会的应有之意,也是彼此理性的体现。

谎言止于智者,正义从不缺席。相信法治,相信专业,相信我能带你冲出重围!


                   


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